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| ▲ (사진제공:경상남도)홍준표 지사 | ||
공공임대아파트는 의무임대기간(5년 또는 10년)이 만료되면 임차인에게 분양을 하게 되는데 지금까지는 분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비를 국토교통부(구, 건설교통부)가 고시하는 표준건축비를 기준으로 산정해 왔다.
그러나 2011년 4월, 대법원은 전원합의체 판결로 ‘분양전환가격 산정의 기초가 되는 건축비는 표준건축비가 아니라 표준건축비의 범위 내에서 실제로 투입된 건축비를 의미한다’고 선고하였다. (사건번호; 2009다97079)
결국 건축비의 상한을 의미하는 표준건축비를 기준으로 산정한 건축비와 실제 투입된 실건축비의 차액만큼 분양전환가격이 과다산정된 것이다. (표4. 참조)
경상남도는 이러한 분양전환가격 부당이득 문제를 해결하기 위해, 첫째, 이미 분양전환이 완료된 아파트에 대해서는 민간사업자로 하여금 자발적으로 부당이득을 반환하도록 권고한 후 이를 이행하지 않을 경우에는 분양받은 입주자들의 부당이득금 반환청구소송에 행정적, 법률적으로 지원하고,둘째, 현재 분양전환 절차가 진행 중이거나 아직 분양전환 시기가 도래하지 않은 아파트에 대해서는 실건축비를 기준으로 분양전환가격을 산정, 승인하도록 18개 시·군에 행정지도를 해나가겠다고 밝혔다.
경상남도는 “실건축비가 얼마인지를 밝히는 것이 관건인데, 대법원 판결에도 불구하고 민간사업자가 실건축비를 공개하지 않는 상황에서 임차인들이 관련 자료를 확보할 수 없어 일방적으로 끌려왔다”며, 그러나 “민간사업자가 아파트 준공 후 취득세 납부를 위해 시·군에 자진 신고한 자료를 보면 실건축비가 얼마인지 정확하게 드러난다”고 밝혔다.
실제 지방세법 제10조 제5항에는 법인장부(법인이 작성한 원장·보조장·출납전표·결산서)에 따른 사실상의 취득가격을 과세표준으로 한다고 규정하고 있으므로 민간사업자가 자진 신고한 취득세액 계산서와 회계원장 등의 부속서류를 보면 얼마든지 실건축비를 산정할 수 있다.
도는 지방세기본법에 따라 과세근거자료를 현재로는 공개할 수 없지만 부당이득금 반환청구소송 과정에서 법원의 과세자료 제출요청을 통해 경상남도, 또는 해당 시·군으로부터 민간사업자가 자진 신고한 취득세 과세자료를 제출받으면 실건축비와 분양전환가격 과다산정으로 인한 부당이득금을 정확하게 산출할 수 있다고 보고, 민간사업자가 자발적으로 부당이득금 반환에 나서지 않는다면 현재 소송이 진행 중인 ○○아파트 일부 단지의 소송을 비롯하여 향후 관련 소송에 대해 적극적으로 행정적, 법률적 지원을 해 나가겠다고 밝혔다.
홍준표 지사가 직접 나서 “국민의 세금과 같은 국민주택기금이 투입된 공공임대아파트의 분양전환이 당초 정책목표와는 다르게 일부 민간건설사들이 부당이익을 챙기는 수단이 되고 있는데도 불구하고, 소극적인 행정의 결과로 이를 방치하는 사태가 계속되는 것은 시급히 시정되어야 한다”며 “전국적으로 수많은 임차인들이 이로 인해 고통 받고 있고 우리 도내에서도 이미 관련 소송이 진행 중인 만큼 적극적으로 해결방안을 찾아라”고 지시한 만큼,경상남도는 도시교통국장을 팀장으로 건축과, 세정과, 법무담당관실의 실무 담당자가 참여하는 ‘T/F팀’을 구성하여 서민들의 재산권 보호와 주거안정에 기여할 수 있도록 하겠다고 밝혔다.
또한 경상남도는 대법원 판결 이후에도 분양가격 산정방식이 법령에서 명확히 규정되지 않아 무주택 서민들의 부담이 가중되고 법적분쟁까지 빈번한 만큼 입주자모집 공고시 적용한 표준건축비를 입주시점에 실건축비로 정산 후 임대보증금 및 임대료를 산정하여 임대하는 방법과 분양전환가격 산정기준에 실건축비를 적용토록 하는 관련규정을 조속히 정비해줄 것을 국토교통부에 공식 건의할 계획이다.
도에 따르면, 분양전환 대상이 되는 도내 민간건설 공공임대아파트는 157개 단지에 총 57,163세대(5년 임대 47,016세대, 10년 임대 10,147세대)이며, 이 중 133개 단지 49,576세대가 분양전환이 완료되었고 24개 단지 7,587세대는 아직 분양전환 시기가 도래하지 않았다. (표1. 참조)
(표1. 경남도내 민간건설 공공임대아파트 현황)
| 구 분 | 계 | 5년 임대 | 10년 임대 | |||
| 단지 수 | 세대 수 | 단지 수 | 세대 수 | 단지 수 | 세대 수 | |
| 계 | 157 | 57,163 | 141 | 47,016 | 16 | 10,147 |
| 분양전환 완료 | 133 | 49,576 | 123 | 42,622 | 10 | 6,954 |
| 분양전환 미도래 | 24 | 7,587 | 18 | 4,394 | 6 | 3,193 |
업체별로 보면 (주)부영주택이 27개 단지 19,507세대로 전체의 34%를 차지해 가장 많으며 지역별로는 김해시가 24개 단지 16,873세대로 전체의 30%를 차지해 가장 많다. (표2, 3 참조)
(표2. 경남도내 민간건설 공공임대아파트 업체별 현황)
| 구 분 | 계 | 분양전환 완료 | 분양전환 미도래 | |||
| 단지 수 | 세대 수 | 단지 수 | 세대 수 | 단지 수 | 세대 수 | |
| 계 | 157 | 57,163 | 133 | 49,576 | 24 | 7,587 |
| (주)부영주택 | 27 | 19,507 | 25 | 16,836 | 2 | 2,671 |
| (주)덕산종합건설 | 12 | 7,728 | 11 | 7,244 | 1 | 484 |
| 성원토건 | 7 | 2,898 | 7 | 2,898 | - | - |
| (주)덕진종합건설 | 8 | 1,908 | 3 | 427 | 5 | 1,481 |
| (주)신우산업개발 | 6 | 1,145 | 5 | 1,105 | 1 | 40 |
| 기타 (21개업체) | 97 | 23,977 | 82 | 21,066 | 15 | 2,911 |
(표3. 경남도내 민간건설 공공임대아파트 지역별 현황)
| 시·군별 | 단지 수 | 세대 수 | 시·군별 | 단지 수 | 세대 수 |
| 계 | 157 | 57,163 | - | - | - |
| 창원시 | 24 | 8,433 | 양산시 | 6 | 4,412 |
| 진주시 | 8 | 2,491 | 함안군 | 3 | 1,702 |
| 통영시 | 6 | 1,211 | 창녕군 | 7 | 1,073 |
| 사천시 | 9 | 3,578 | 고성군 | 7 | 938 |
| 김해시 | 24 | 16,873 | 하동군 | 2 | 593 |
| 밀양시 | 29 | 2,873 | 산청군 | 1 | 70 |
| 거제시 | 29 | 12,666 | 함양군 | 2 | 250 |
(표4. 분양전환가격 산정 관련 법령 및 부당이득금 산출 예시)
| 1. 임대주택법 시행규칙 별표1. 공공건설임대주택 분양전환가격의 산정 기준 : ○ 분양전환가격 산정 - 10년 임대 : 감정평가금액을 초과할 수 없다 - 5년 임대 : 가격1, 가격2 중 낮은 가격 적용 가격 1 : 건설원가와 감정평가액의 산술평균하여 산정 가격 2 : 분양전환시 건축비+입주자모집시 택지비+택지비이자‒감가상각비 ※ 건설원가 = 최초 주택가격 + 자기자금이자 - 감가상각비 (최초 주택가격 : 최초 입주자 모집 당시의 건축비 + 택지비) |
| 2. 부당이득금 산출 예시 ○ 건설원가 1억, 감정평가액 1억 5천만 원의 경우 : - 분양전환가격 = (1억 + 1억 5천만) / 2 = 1억 2,500만 원 ○ 표준건축비 와 실건축비의 차액이 2천만 원인 경우 : - 분양전환가격 = (8천만 + 1억 5천만) / 2 = 1억 1,500만 원 ⇒ 부당이득금 = 1억 2,500만 - 1억 1,500만 = 1,000만 원 |
